Кейс ТРЦ Ocean Plaza стане показовим прикладом ефективної співпраці держави та бізнесу

Для читачів, які не стежили за ситуацією довкола ТРЦ, розкажіть, будь ласка, яким чином сьогодні організоване управління Ocean Plaza?

Пропоную почати з нашої структури власності. Більшість людей знають, що серед власників є держава, але можуть мати викривлене розуміння того, власником чого саме вона є і які функції виконує. Сама будівля ТРЦ Ocean Plaza належить ТОВ «Інвестиційний союз «Либідь», 66,65% корпоративних прав якого перебувають у власності держави та, відповідно, в управлінні Фонду державного майна України, а 33,35% — у ТОВ «Ланіта Інвест».

На сьогодні управління самим ТРЦ Ocean Plaza здійснює безпосередньо власник — ТОВ «Інвестиційний союз «Либідь», на чолі якого стоїть виконавчий орган — Дирекція (складається з трьох директорів, я — один із них). Ми разом із нашим високопрофесійним колективом виконуємо всі життєво необхідні функції операційного та комерційного управління, а також юридичного, фінансового й технічного супроводу та експлуатації цього об’єкта.

Маємо відзначити, що такі зміни відбулися нещодавно (до недавнього часу управлінням ТРЦ займалася інша керуюча компанія). Перехідний період тривав близько двох місяців. Чи був цей перехід відчутним для наших орендарів? Так, на жаль, деякі наші партнери відчули його наслідки, особливо в частині комунікації. Але станом на сьогодні можу з упевненістю сказати, що перехідний період майже завершився (на 99%).

Ми стали самостійнішими та більш упевненими, налагодили комунікацію з орендарями. Зараз активно проходить підписна кампанія, яка покликана не просто закріпити досягнуті домовленості з партнерами-орендарями, а й надати їм гарантії та впевненість щодо надійності ведення бізнесу в ТРЦ у наступні періоди. Наразі ми відкриті до спілкування та реалізації нових проєктів задля користі ТРЦ і впевнені, що разом із вами робимо гарну справу, яка має принести користь орендарям, відвідувачам, об’єкту та державі в цілому.

Дуже важливу роль у процесі управління відіграють учасники товариства, які разом із нами — директорами та нашою управлінською командою — активно співпрацюють і підтримують наше прагнення до розвитку та удосконалення задля відновлення лідерських позицій ТРЦ на ринку торговельної нерухомості Києва.

Варто додатково відзначити, що наразі ТРЦ Ocean Plaza та його управлінська команда, а разом із нами — і всі наші орендарі, отримали надійного партнера в особі держави та уповноваженого нею органу управління — Фонду державного майна України (який одночасно є учасником товариства з часткою 66,65% та органом приватизації). Це новий етап, що відкриває широкі можливості для розвитку бізнесу, залучення інвестицій і покращення якості управління державними активами.

Держава в особі Фонду державного майна України не націлена на створення штучних перепон для бізнесу — навпаки, вона виступає партнером, який створює прозорі та передбачувані правила гри. Можна без перебільшення сказати, що зараз ми разом із нашими партнерами-орендарями пишемо нову історію становлення та розбудови державно-приватного партнерства на прикладі нашого об’єкта. Так, це щось нове та унікальне, а як нам відомо, нове завжди на початку лякає, але запевняю вас, що в майбутньому наш кейс стане показовим прикладом ефективної співпраці держави та бізнесу.

Вже сьогодні яскравим прикладом реалізації державно-приватного партнерства є перерахування ТОВ «Інвестиційний союз «Либідь» до Фонду ліквідації наслідків збройної агресії 1,6 млрд гривень. Я вважаю, що це вагомий результат, якого ми досягли спільними зусиллями.

Тому, користуючись нагодою, хочу подякувати всім, хто так чи інакше дотичний до цього дійсно вражаючого результату. Тільки разом, працюючи пліч-о-пліч і докладаючи максимум зусиль, ми наближаємо нашу перемогу. Поки наші військові борються за нас і наше завтра на полі бою, ми, як бізнес, маємо бути для них міцною опорою в тилу — працювати чесно, відкрито, підтримувати економіку та тим самим допомагати наближати перемогу.

Чи є якісь юридичні чи фінансові обмеження у зв’язку з державною часткою в активі?

Звісно, є додаткові правила, які продиктовані нормами чинного законодавства України, але водночас вони слугують унікальними запобіжниками та гарантіями надійної, довготривалої співпраці для наших партнерів-орендарів.

На сьогодні я можу впевнено констатувати, що наша управлінська команда ТРЦ (разом із його учасниками) вже:

1.забезпечила безперебійну та стабільну операційну діяльність ТРЦ на належному рівні з дотриманням високих стандартів;

2.має всі повноваження та компетенції для прийняття швидких, водночас виважених і обґрунтованих рішень (у тому числі з урахуванням принципів конкурентності та ринковості розбудови відносин) щодо укладення нових і продовження чинних договорів оренди задля ефективної співпраці з ТРЦ;

3.продовжує працювати над покращенням умов для ведення бізнесу нашими партнерами-орендарями, залученням відвідувачів до ТРЦ, створенням безпечного простору для їхнього шопінгу й відпочинку, а також роботи орендарів.

У 2023 році була анонсована приватизація ТРЦ. На якому етапі цей процес зараз? Що заважає його реалізації?

Якщо точніше, то приватизацію було анонсовано із включенням ТРЦ (а ще детальніше — корпоративних прав ТОВ «ІС «Либідь» (власника ТРЦ) у тій мажоритарній частці, що належить державі) до переліку об’єктів Великої приватизації, що мало місце наприкінці січня 2024 року.

З того моменту, власне, й розпочався процес повноцінної підготовки об’єкта до наступної приватизації.

Наразі підготовка об’єкта триває в документальному, технічному, фінансовому та інших аспектах його роботи й операційної діяльності. Це кропіткий і комплексний процес, який постійно розвивається й залежить від багатьох факторів.

Насамперед варто наголосити, що товариство разом із ФДМУ вже перебувають на цьому шляху та впевнено рухаються вперед. Паралельно наша команда працює над покращенням технічного стану об’єкта, оновленням пулу орендарів, збереженням стабільних партнерських відносин і підтримкою чинних орендарів для досягнення спільних результатів. У підсумку це має сприяти не лише покращенню діяльності ТРЦ, а й зростанню його ринкової вартості напередодні приватизації.

Окремо хочу підкреслити для наших чинних і потенційних партнерів: майбутня приватизація (продаж мажоритарної частки корпоративних прав у ТОВ «ІС «Либідь») жодним чином не вплине на їхню господарську діяльність. Усі права орендарів захищені чинним законодавством.

Я вирішив зробити на цьому акцент, оскільки останнім часом багато спілкуюся з орендарями, і чимало з них насторожує саме слово «приватизація». Насправді цей процес не створює жодних ризиків і не перешкоджає веденню бізнесу.

Приватизація — це не вирок, це чудовий інструмент для розвитку та виходу на новий рівень.

Після того як Дар’я Завадська залишила посаду комерційної директорки ТРЦ, хто наразі відповідає за роботу з орендарями? Чи вже сформовано нову комерційну команду?

По-перше, я хотів би подякувати Дар’ї Завадській за ту роботу, яку вона виконувала для ТРЦ упродовж багатьох років, і побажати успіхів у нових проєктах.

Наскільки я бачу і можу зробити висновки з процесів, що відбувалися у торговельному центрі, Дар’я остаточно відійшла від справ ще на початку квітня. Тож ми вже тоді почали формувати власну комерційну команду. Саме цей період, як я зазначав раніше, став перехідним у комунікації з орендарями.

Загалом робота не будувалася на принципі виключної участі однієї людини — комерційним напрямком опікувалася команда, ключові гравці якої, до речі, також приєдналися до нас і нині під кураторством Дирекції розвивають оновлений комерційний відділ.

Сьогодні до нашої команди приєдналися сильні та високопрофесійні спеціалісти як із попередньої керуючої компанії ТРЦ (з різних напрямків і посад, включаючи ключові), так і нові обличчя. Це люди, яким близькі наші цінності та принципи роботи, хто високомотивований і натхненний, хто вірить у те, що робить і переконаний, що своєю наполегливою працею зможе повернути одному з найкращих торговельних об’єктів Києва провідну позицію №1.

Маємо визнати, що одним із ключових моментів відбору персоналу стала щирість і готовність потенційних членів команди підтримати нашу спільну ідею, розділити наші цінності та йти разом із державою (як мажоритарним акціонером і партнером) до поставленої мети.

Наразі команда повністю сформована й готова до активної роботи. Станом на сьогодні ми самостійно забезпечуємо безперебійну діяльність ТРЦ.

Ми стаємо більш відкритими до комунікації та прозорішими щодо умов співпраці, що базується на принципах конкурентності та ринковості, із чітким фокусом на розбудову державно-приватного партнерства задля зміцнення українського бізнесу, його підтримки в сучасних непростих умовах роботи та спільної відповідальності сторін за результат.

В операційних питаннях ми не плануємо різких змін, що гарантує стабільність і послідовність завдяки досвідченій команді. Нам важливо зберегти знайомі партнерам правила роботи та підходи до управління й комунікації.

У процесі роботи ми будемо збирати зворотний зв’язок і шукати можливості ставати ще кращими. Я переконаний, що у такому складному механізмі, як торговельний центр, майже всі зміни мають бути поступовими, виваженими та корисними для бізнесу.

Як Ви оцінюєте поточну позицію ТРЦ Ocean Plaza на ринку Києва після перезапуску?

Ще зарано говорити про те, що перезапуск завершився. Так, для цього докладено багато зусиль і вже зроблено чимало, проте це не кінець — але ми точно на фінішній прямій і впевнено наближаємося до завершення перехідного періоду.

Пропоную оцінити нашу поточну позицію трохи згодом — на одній із ваших конференцій, де я з радістю виступлю спікером, коли будуть помітні більш суттєві результати нашої роботи.

Також сподіваємося на відкриту комунікацію від наших партнерів, що буде корисною для розуміння не лише поточної позиції на ринку, а й того, над чим нам варто працювати далі.

Ми абсолютно відкриті до конструктивних порад і зауважень.

З огляду на конкуренцію в сегменті торговельної нерухомості, які ключові переваги Ocean Plaza над іншими великими ТРЦ Києва?

Не секрет, що вдале майже downtown розташування (прим.: розташування в центрі міста) ТРЦ Ocean Plaza, близькість до густонаселених житлових кварталів та офісних центрів (що також забезпечує гарну пішохідну доступність), мультинаправлена та розгалужена транспортна розв’язка були й залишаються значними перевагами нашого об’єкта.

А якщо до цього додати добре підібраний та збалансований tenant mix (прим.: пул представлених орендарів), із фокусом на найближчу до нас аудиторію (з погляду проживання та/або роботи), то матимемо ще більше аргументів «за» під час вибору місця для шопінгу та проведення вільного часу.

Поруч із вами зводиться Ocean Mall.Чи розглядаєте Ви його як потенційного конкурента для Ocean Plaza, чи, навпаки, як можливе доповнення з перспективою вигідної синергії?

Ми з глибокою повагою ставимося до команди, яка працює над сусіднім ТРЦ. Це справді сміливе та варте поваги рішення — відновити будівництво такого великого торговельно-розважального об’єкта в сучасних непростих умовах, з урахуванням наявних ризиків і загроз, а також зробити вибір, що сприятиме розвитку бізнесу та підприємництва в Україні й підтримуватиме підприємців і державу надходженнями до бюджету. Ці пріоритети повністю збігаються з нашими.

Можемо впевнено сказати, що команда нашого ТРЦ налаштована виключно на співпрацю, щоб забезпечити обом об’єктам гармонійне поєднання та взаємне доповнення. Наш фокус — синергія, від якої, певно, мають виграти не лише учасники, інвестори й власники, а й бізнес — наші партнери-орендарі та, звісно, відвідувачі.

Ми розглядаємо Ocean Mall як частину потенційного комерційного кластеру. Спільне сусідство та злагоджена співпраця обох об’єктів і їхніх команд здатні підсилити цей район як центр тяжіння для споживачів і бізнесу.

Сподіваємося, що дуже скоро зможемо долучитися до співпраці в цьому напрямку, і обом ТРЦ буде чим порадувати відвідувачів та партнерів у найближчому майбутньому.

Як змінився склад орендарів Ocean Plaza з початку повномасштабного вторгнення?

Як вам відомо, у 2022 році ТРЦ Ocean Plazaбув змушений на тривалий період призупинити роботу. Це неминуче позначилося на можливості зберегти весь пул орендарів, з якими ми співпрацювали до початку повномасштабного вторгнення.

Дехто з партнерів вирішив вийти з проєкту — наприклад, група «LPP», а також низка ресторанів, яким особливо складно працювати в умовах частих повітряних тривог. Інші були змушені виконати рішення своїх головних офісів і згорнути діяльність в Україні. Разом із нашими відвідувачами ми сумуємо за «Marks&Spencer», «GAP» та іншими брендами. Сподіваємось, уже скоро зможемо порадувати гостей їх поверненням і рестартом партнерства.

Більшість орендарів підтримали нас і швидко відновили роботу в ТРЦ. Ми вдячні кожному за сміливість продовжити діяльність у непростих умовах, за довіру і готовність будувати відкриті, партнерські відносини.

Окремо варто згадати випадки, коли навіть напередодні повномасштабного вторгнення наші давні партнери розширювали бізнес. Чудовий приклад — «Люксоптика», яка не лише збільшила магазин і оновила асортимент, а й доповнила його медичними послугами та сервісом. Дякуємо партнерам за віру в розвиток і збереження цієї локації.

Ми готові радувати відвідувачів новими відкриттями як цього року, так і на початку наступного. Розраховуємо, що за підсумками переговорів до наших орендарів приєднаються нові українські бренди й добре відомі міжнародні компанії.

Також плануємо приємні сюрпризи для найменших гостей. Уже на початку 2026 року ми разом зустрінемо щирі дитячі посмішки й багато позитивних емоцій від нового проєкту, який готуємо. Поки що не розкриватимемо всі деталі — краще представимо готовий результат.

Чи залишаються у ТРЦ вакантні площі? Які категорії орендарів є для вас пріоритетними сьогодні?

Так, мусимо визнати, що наразі в ТРЦ є вакантні площі. Проте це точно не пов’язано з браком пропозицій щодо співпраці. Ми постійно опрацьовуємо їх разом із потенційними орендарями для розміщення нових брендів.

Питання вакантних площ активно опрацьовують комерційний відділ і Дирекція. Ведуться переговори щодо більшості локацій, частина з них уже на фінальній стадії, і невдовзі ми представимо нових партнерів.

Ми вирішили низку бюрократичних питань, які раніше затримували погодження, тому сьогодні готові максимально швидко ухвалювати рішення, укладати нові договори оренди та продовжувати чинні.

Окрема подяка учасникам товариства, а особливо мажоритарному — ФДМУ, за те, що нас почули, зрозуміли важливість і невідкладність цих питань і разом знайшли можливість підтримати наших партнерів та компанію. Сьогодні можемо впевнено заявити, що підхід «домовилися з потенційним партнером щодо всіх істотних умов і уклали договір за тиждень» є реальним і працює у нашій системі координат.

Щодо пріоритетних категорій орендарів, то після вивчення потреб і запитів наших відвідувачів ми виокремлюємо такі напрями: дозвілля (особливо для найменших гостей), фуд-зона, додаткові сервіси (поштове відділення, автомийка тощо), а також DIY і товари для дому. Звісно, нові українські та міжнародні бренди одягу й взуття будуть лише перевагою і з радістю вітаються в ТРЦ.

Який рівень відвідуваності демонструє Ocean Plaza зараз? Як ці показники змінилися за останні два роки?

Можемо констатувати, що з моменту відновлення роботи після тривалої паузи у 2022 році спостерігається виключно позитивна динаміка, що проявляється в зростанні відвідуваності.

На жаль, під час перехідного періоду відвідуваність дещо знизилася, проте варто зазначити, що такі показники, як середній чек і конверсія (за нашим аналізом та отриманим зворотним зв’язком від орендарів), зросли. Тому можу впевнено стверджувати, що це істотно не вплинуло на діяльність наших партнерів.

Наразі відділ маркетингу спільно з орендарями розпочинає активну програму із виведення відвідуваності на якісно новий рівень.

Які стратегічні цілі розвитку ТРЦ на 2025–2026 роки Ви можете окреслити вже зараз?

Передусім — це посилення маркетингової активності, оновлення підходів до просування та комунікації з аудиторією. Ми прагнемо бути не лише місцем для здійснення покупок, а й точкою тяжіння для дозвілля, зустрічей і якісного сервісу — місцем, куди ви захочете повертатися знову й знову за новими емоціями.

Також ми фокусуємося на забезпеченні комфортного й безпечного середовища як для орендарів, так і для відвідувачів. Це передбачає оновлення інфраструктури, вдосконалення внутрішніх процесів і створення гнучких умов для ведення бізнесу в ТРЦ.

Окремо працюємо над тим, щоб знову стати цікавими молодшій аудиторії. Ми бачимо, що молодь частково змінила свої споживчі звички, і це для нас не виклик, а можливість — переглянути формат і подачу, запропонувати нові, релевантні досвіди для цього сегмента.

Наш фокус — зміцнення позицій на ринку, оновлення та посилення tenant-mix, впровадження нових форматів, покращення клієнтського досвіду. Також ми плануємо залучати нових стратегічних партнерів і посилити цифрову трансформацію ТРЦ.