27 січня у рамках Malls Club Online Meeting ми провели першу в цьому році онлайн-конференцію під назвою «Орендні відносини в 2022 році – ставки, перемовини, вплив COVID, комунальні платежі та OPEX».
На конференції обговорили такі питання:
- Плани та очікування ТРЦ від 2022 року.
- Прогнозування рівня впливу COVID на галузь в 2022 році.
- «Зелений ковід-сертифікат»: що відбувається з трафіком, які результати демонструють орендарі?
- Підвищення цін на комунальні послуги та їх вплив на OPEX.
В дискусії взяли участь експерти з ТРЦ міст мільйонників, регіонів та столиці:
Олена Ємельяновська, Комерційний директор ТРЦ Blockbuster Mall, Київ
Денис Корнута, Директор департаменту торговельних площ Arricano, ТРК «Проспект», ТРЦ «РайON» (Київ), ТРК City Mall (Запоріжжя), ТРК «Солнечная Галерея» (Кривий Ріг)
Наталія Денисів, Директор департаменту оренди DCH Infrastructure & Real Estate, ТРЦ «Караван», Київ, Харків, Дніпро
Дар`я Данилова, Директор ТЦ «Панорама», Одеса
Олександр Оверчук, Директор ТРЦ «Злата Плаза», Рівне
Андрій Половченко, Виконавчий директор ТРЦ «Аврора», Запоріжжя
Надаємо стислий звіт за результатами конференції.
Плани та очікування ТРЦ від 2022 року
Всі доповідачі акцентували на думці, що в період відносного COVID-затишшя ТРЦ зосередилися на внутрішніх питаннях, а саме на:- розширенні та вдосконаленні пулу орендарів (Олена Ємельяновська, ТРЦ Blockbuster Mall, Київ),
- реновації (Дар`я Данилова, ТЦ «Панорама», Одеса),
- ремоделінгу (Денис Корнута стосовно регіональних ТРК City Mall, Запоріжжя, та ТРК «Солнечная Галерея», Кривий Ріг, суть якого в тому, щоб зменшити площу якірного фуд-оператора та розширити тенант-мікс у категоріях «Фешн», «Електроніка» та «Спорт».),
- реконструкції площі біля ТРЦ (Олександр Оверчук, «Злата Плаза», Рівне),
- автоматизації та оцифруванні даних (Наталія Денисів, мережа ТРЦ «Караван»),
- вдосконаленні tenant-mix (Андрій Половченко, ТРЦ «Аврора», Запоріжжя).
Прогнозування рівня впливу COVID на галузь в 2022 році. Що відбувається з трафіком, які результати демонструють орендарі?
Андрій Половченко, ТРЦ «Аврора», Запоріжжя
«Ми довше за всіх були у червоній зоні – 2,5 місяці. Абсолютно всі орендарі наприкінці цього терміну вийшли у плюс. Трохи постраждав сектор фудкорту, з ними була окрема розмова. Великих знижок ми не робили.
На сьогоднішній день у Запоріжжі провакциновано двома дозами близько 35%. Це небагато, але все ж сподіваюсь на утримання трафіку під час можливих обмежень у майбутньому».
Олена Ємельяновська, ТРЦ Blockbuster Mall, Київ
«Перші локдауни були найжорстокішими, ми не розуміли, яку модель виробити для орендарів. Зараз, як на мене, всі вже навчилися з цим жити. COVID став частиною нашого повсякденного життя.
Впевнена, що 2022 рік буде легшим однозначно. Все ж таки відсоток вакцинації населення зростає, і закриття торгових центрів надалі ми не передбачаємо. На мій погляд, навіть за умови введення карантинних обмежень трафік покупців у торгових центрах буде стабільним і не зменшиться суттєво, наш прогноз - мінус 15-20% від звичайного.
Але, безумовно, ми заклали до бюджету можливі знижки орендарям під час гіпотетичних майбутніх локдаунів – максимум 15% від очікуваних ставок».
Наталія Денисів, мережа ТРЦ «Караван», Київ, Харків, Дніпро
«Ми також точково заклали в бюджет можливі знижки для орендарів на випадок посилення карантинних заходів.
Оскільки паніка може бути більшою, ніж втрати по трафіку чи товарообігу, ми не приймаємо рішення щодо знижок авансом, а тільки за фактом розуміння товарообігу орендаря. Як приклад – скажімо, жовтень 2021 року для багатьох операторів був успішніший, ніж жовтень 2020, хоча з середини місяця була впроваджена «червона зона».
Щодо COVID, його відлуння залишиться з нами надовго, якщо не назавжди. Але, класично, ринок адаптується, адже вже є досвід роботи в різних варіантах обмежень. Крім цього, комунікація між девелоперами також сприяє прийняттю ефективних рішень.
Наше перше правило щодо COVID: не панікувати, друге - отримувати максимум інформації, оцифровувати її та аналізувати».
Денис Корнута, ТРК «Проспект», ТРЦ «РайON» (Київ), ТРК City Mall (Запоріжжя), ТРК «Солнечная Галерея» (Кривий Ріг)
«Зрозуміло, що ринок поступово стабілізується, хоча готовність до турбулентності та непередбачуваних об’єктивних обставин вимагає гнучкості та адаптивності у прийнятті рішень.
Ми побачили ключові зміни у вподобаннях наших покупців, які очікують підвищення якості торговельного центру і як продукту із новими шопінг-пропозиціями, і як простору з додатковою емоційною цінністю.
Вектори споживацьких інсайтів підтверджуються і показниками товарообігів ритейлерів, динаміку яких ми відстежуємо відносно товарних категорій, цінових сегментів, сезонних патернів та омніканальної моделі шопінгу. Відтак, співпраця між орендодавцем та орендарем стає відкритою, щоб оперативно обмінюватися напрацюваннями та даними. А тому цілком справедливою та обґрунтованою, що приведе до стабілізації фіксованих платежів».
Олександр Оверчук, ТРЦ «Злата Плаза», Рівне
«Очікуємо падіння трафіку на 20% на період впровадження червоної зони в регіоні та зниження товаробігу орендарів. Кожну заяву на знижку розглядаємо індивідуально.
Станом на сьогодні ми збираємо дані по товарообігу у 90% операторів.
Трапляється, що нам дають некоректні цифри, але це лише від орендарів що сплачують фіксовану орендну плату. Тому притримуємося правила – не давати знижок наперед.»
Підвищення цін на комунальні послуги та їх вплив на OPEX
Дар`я Данилова, ТЦ «Панорама», Одеса
«Піднімаються комунальні тарифи, зростають ціни на газ, податок на землю, ціни на різні закупівлі. Скажімо, аутсорсингові компанії вже підняли ціни на 2022 рік – відсотків на 20-30. Таким чином, собівартість OPEX виросла. Тому у нашому ТЦ ми підвищуємо OPEX, виводячи його на рівні умови з усіма орендарями».
Наталія Денисів, мережа ТРЦ «Караван», Київ, Харків, Дніпро
«В нас немає задачі на 2022 рік збільшувати OPEX, оскільки ми вже пройшли у 2021 році процедуру вирівнювання ставок. Більше того, протягом 2019 - 2021 років ми працювали над зменшенням витрат на експлуатацію: попрацювали над комунікаціями, утеплили фасади, замінили освітлення галерей, фасаду та паркінгу.
Радує момент, що наші орендарі також працюють в напрямку покращення енергозбереження, а не лише покладаються на зміну умов від девелопера».
Денис Корнута, ТРК «Проспект», ТРЦ «РайON» (Київ), ТРК City Mall (Запоріжжя), ТРК «Солнечная Галерея» (Кривий Ріг)
«Здебільшого у нас орендарі компенсують утримання спільних зон. Але все ж таки ми планово підвищуємо OPEX на певний відсоток – до 10%.
Щодо збільшення ціни на газ – орендарі почали ставити питання: а що ТРЦ робить, щоб знизити OPEX? Тому ми також вживаємо заходів, проводимо низку енергоаудитів, запроваджуємо деякі ноу-хау».
Олександр Оверчук, ТРЦ «Злата Плаза», Рівне
«OPEX ми підняли на 20% в жовтні 2021 року. Адже всі обслуговуючі організації підняли ціни на 20-50%. Вартість електроенергії зросла удвічі порівняно із січнем минулого року, газ в 6 разів, тому прогнозуємо подальше підвищення OPEX на 20-30% в 2022 році.
Звичайно, ми як керуюча компанія працюємо над пошуком ефективних рішень для зменшення витрат та підвищення енергоефективності об‘єкту. Наприклад, запланували модернізувати систему кондиціювання та вентиляції, при проведенні ремонтних робіт пріоритет надаємо енергоефективному обладнанню».
Олена Ємельяновська, ТРЦ Blockbuster Mall, Київ
«Індексація по OPEX у нас закладена у договорах з орендарями, на 2022 рік ми поки що не плануємо його підвищувати.
Розмір ставки експлуатації є фіксованою величиною по всьому ТРЦ, але у якірних орендарів він трішки нижчий, ніж у інших. Комунальні платежі в OPEX не входять.
І взагалі, виникає питання: для кого OPEX може стати проблемою? Можливо, для тих об'єктів, які не модернізуються і працюють на застарілому обладнанні. Тобто рішення для орендарів одне – модернізуватися в технічному плані».