Про зміни в європейському ритейлі впродовж 2020 року: нові вимоги та можливості розвитку для брендів
Катерина Весна - керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні.На Tenant mix Conference 2020, організованій Malls Club для торговельних центрів, Катерина презентувала дані про те, що відбувається в ритейлі європейських країн і про що тепер домовляються гравці ринку.
Щоб зрозуміти характер змін у європейському ритейлі в порівнянні з ситуацією в Україні, необхідно зазирнути у контекст, який передував подіям, пов’язаним із COVID-19. У 2019 році країни Європи знаходились у найвищій точці економічного розвитку після кризи 2008 року. Найближчі сусіди України – Польща, Румунія, Угорщина та Словаччина – мали стабільний розвиток економіки із зростанням ВВП. Із року в рік у цих країнах вводилися в експлуатацію масштабні проекти, у них відкривалися нові магазини як нових брендів, так і вже існуючих операторів. Тому в 2020 рік ритейлери увійшли із розвиненими мережами своїх магазинів або ресторанів, і цей розвиток підтримувався як обіговими, так і позиченими коштами.
Водночас, в Україні 2019 рік також був вдалим, і в 2020 рік гравці ринку торговельної нерухомості входили із масштабними планами розвитку. Відмінність від сусідніх країн у нас полягає в тому, що через циклічність криз 2008 та 2014 років введення нових торговельних площ відбувається поступово і в основному припадає на столицю – місто Київ. Також українці швидше за європейців адаптуються до кризових періодів і легше повертаються до витрат на товари і послуги, тоді як споживчі настрої європейців в період нестабільності через негативні очікування змушують їх заощаджувати і довше притримувати гроші, не дивлячись на те, що їх накопичення значно більші, ніж в українців. З причини обмеженої пропозиції вакантність в успішних діючих торговельних центрах України останніми роками залишалася дуже низькою, на рівні 2-4%, що стримувало розвиток багатьох мереж. Через таку низьку насиченість якісними торговельними площами, а також через високу вартість позичених грошей український ритейл і нові для країни міжнародні бренди ввійшли в кризу з меншими розмірами мереж, ніж європейські колеги.
Тож із настанням локдауну та після нього українська галузь торговельної нерухомості та ритейлу за результатами 3 кварталу 2020 року показала сповільнення темпів росту, а не падіння, як це сталося в розвинених європейських країнах та в сусідніх Румунії, Угорщині та Словаччині.
Так, дані Oxford Economics та Комітету статистики України показують, що товарообіг в Угорщині впав до - 0,4%, а в Україні зріс до 6% за січень-липень 2020 року у порівнянні із тим самим періодом 2019 року. Тому не дивно, що торгові мережі в Україні продовжують розвиток, в той час як в Західній Європі більшість гравців заморозили нові відкриття, передбачені на 2020 рік, і не мають чіткої стратегії на 2021 рік. Активними на Заході лишаються продуктові дискаунтери, McDonald’s та оператори модного одягу сегменту масмаркет. Спільною рисою для всіх країн також є те, що активними у розвитку залишаються спортивні гіпермаркети, супермаркети товарів для дому та декору, а також польські та турецькі компанії, які пропонують одяг та взуття. Всі вони працюють у доступному ціновому сегменті для широкого кола споживачів.
Про падіння трафіку Після того як в Україні у травні торговельні центри відновили свою роботу, їхня відвідуваність, в середньому, знизилася на 10-40% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Однак у більшості якісних об'єктів показники відвідуваності почали покращуватися впродовж наступних місяців, також підвищилися конверсія і середній чек, що пов’язано із більш цільовим характером візитів покупців та ефектом відкладеного попиту, який сформувався у часи карантину. Варто зазначити, що від карантину найбільше постраждали регіональні і суперрегіональні торговельні центри з великою часткою розважального функціоналу і закладів харчування, причому мікрорайонні і районні ТЦ, зосереджені на задоволенні потреб населення у первинній зоні охоплення, продемонстрували набагато кращі показники. Для порівняння, у Болгарії та Сербії відбулося падіння трафіку торговельних центрів до 20-50%, а у Словаччині відвідуваність зменшилася на 30%.
Про знижки Найбільше знижок на орендну плату впродовж травня-жовтня 2020 року орендарі отримали у Сербії та Чехії – до 50%. Найменше лояльності для ритейлерів демонструють польські торговельні центри – до 20%.
Україна в цьому питанні знаходиться посередині – 10-30%.
Такі орендарі, як хімчистки та побутові послуги, аптеки, кавові точки, м’ясні лавки, магазини продуктів харчування та зоотоварів, інші оператори, що спеціалізуються на товарах щоденного вжитку, готові працювати на умовах, як і до COVID-19. Незважаючи на відмінності між українським та європейським ритейлом, вони мають також і багато спільного. Наприклад, міжнародні потужні компанії проходять кризовий період краще за національні мережі. Це пов’язано не лише з фінансовою моделлю їх бізнесу, яка передбачає валютні коливання та інші можливі кризові явища, але ще й з бажанням власників торговельних центрів утримувати таких операторів. Адже втрата великого відомого бренду для ТРЦ – це втрата не лише грошового потоку, але й відвідуваності, тобто привабливості для клієнтів. І в Україні, і в Європі запроваджується практика додавати «карантинні пункти» у договори оренди, а переговори щодо комерційних умов та редакції договорів оренди тривають набагато довше, ніж зазвичай, через бажання сторін передбачити нові потенційні ризики, які раніше навіть не спадали на думку. Наприклад, якщо раніше від початку переговорів до підписання угоди на приміщення площею до 150 кв. м проходило 2-3 місяці, зараз цей процес може тривати 4-5 місяців. Винятком є найбільш успішні торговельні центри, де орендарі чекали на площу роками – звичайно, вони прагнуть скористатися шансом потрапити в об’єкт, якщо випадає така нагода.
Прогнози щодо відновлення
Раніше аналітики Oxford Economics прогнозували відновлення темпів розвитку європейської ритейл-індустрії до рівня кінця 2019 року на кінець 2021 року, але вже зараз цей прогноз погіршився й відновлення відтермінувалося на середину 2022 року, а у разі повторних локдаунів воно може зміститися навіть на 2025 рік. Взагалі, стосовно всіх секторів комерційної нерухомості в Європі прогноз до зростання є дуже консервативним. Винятком є логістична галузь, яка навіть зараз демонструє позитивну динаміку. Протягом 2020 року через закриті кордони майже зупинився інвестиційний ринок. Із відновленням сполучення та можливості пересування між країнами ще залишається можливість укладення низки великих угод до кінця 2020 року.
Довідка
Одним з важливих переваг компанії Cushman & Wakefield є поєднання глобального досвіду з глибоким знанням локальних ринків. Київський офіс компанії, відкритий у 1994 році, став першим міжнародним консалтинговим агентством у сфері комерційної нерухомості в Україні. Багаторічний досвід компанії дає глибоке розуміння ринку і поведінки його гравців, можливість прогнозувати динаміку, аналізувати чинники, що впливають на розвиток ринку, щоб надавати клієнтам комплексні рішення складних питань.
